З виїздом з оренди постає питання, чи заставу повернуть повністю. Скільки з неї ви зрештою отримаєте назад, часто вирішується за пів години, коли ви з орендодавцем проходите порожню квартиру. Папір, який при цьому виникає, пізніше часто буває єдиним доказом того, в якому стані ви квартиру передали.
Чому протокол важливіший за ваш спогад
Протокол передачі квартири закон не вимагає, і оренда закінчиться і без нього. Цивільний кодекс однак каже, в якому стані орендар має повернути квартиру.
Увесь пізніший спір тоді зводиться до питання, як квартира виглядала на початку. На нього найнадійніше відповість протокол із заселення. Без нього твердження стоїть проти твердження, і довести, що подряпина на дверях була вже коли ви заїхали, тоді важко.
Сама передача ключів цього питання не вирішує. Згідно з § 2292 Цивільного кодексу квартиру здано в момент, коли орендодавець отримує ключі і ніщо не заважає йому потрапити в квартиру та користуватися нею. Оренда цим закінчується, про стан квартири це однак нічого не каже.
Що записати в протокол
Протокол варто скласти письмово і в двох примірниках, щоб кожна сторона забрала свій підписаний. До нього належить:
- дата передачі, позначення квартири та дані обох сторін,
- покази всіх лічильників разом із їхніми заводськими номерами, тобто електрика, газ і вода (без заводського номера показ не можна зіставити з розрахунком від постачальника),
- кількість переданих ключів, чипів і пультів,
- опис стану окремих кімнат і обладнання, включно з вадами, які в квартирі вже були,
- фотографії як додаток, ідеально з датою,
- підписи обох сторін.
Найбільшу цінність протокол має тоді, коли його можна покласти поруч із тим першим із заселення. Якщо його сьогодні немає, варто його запросити ще до того, як почнете пакуватися.
Звичайне зношення чи шкода
Цивільний кодекс поняття «звичайне зношення» не визначає. На практиці під ним розуміють сліди, які в квартирі залишає звичайне проживання, наприклад стоптаний килим або вицвіле фарбування. Тріснутий умивальник або пошкоджені двері — це вже щось інше, і орендодавець може вимагати відшкодування.
У розрахунок застави часто входить і те, хто мав протягом оренди платити за дрібні ремонти. Їх визначає постанова уряду № 308/2015 Sb., і від 1 січня 2026 року для них діють нові ліміти, бо початкові суми виходили з цін 2015 року. Новела вийшла в Збірці законів (Sbírka zákonů) під номером 493/2025 Sb. і змінює три речі:
- у ремонтів, яких постанова не наводить у своєму переліку, дрібним вважається той, вартість якого не перевищує 1 500 Kč, раніше це було 1 000 Kč,
- річний максимум витрат на дрібні ремонти становить 150 Kč на квадратний метр площі підлоги квартири, раніше 100 Kč,
- витрати на транспорт до цих лімітів не входять і їх оплачує орендар.
Частину ремонтів постанова при цьому перелічує прямо, наприклад ремонт фурнітури та ручок або заміну вимикачів і розеток, і їх вважають дрібними незалежно від ціни. Якщо сума витрат на дрібні ремонти в календарному році перевищить річний максимум, подальші ремонти в тому році вже не вважають дрібними. Для квартири площею шістдесят квадратних метрів це межа 9 000 Kč на рік.
Коли протоколу немає або орендодавець відмовляється його підписати
Буває, що орендодавець відмахується від протоколу або відмовляється його підписати. У такій ситуації ви можете скласти власний запис про стан квартири, сфотографувати кожну кімнату і надіслати запис йому електронною поштою одразу після передачі. Це не має сили підписаного протоколу, але так виникає підтверджуваний запис із датою. Допоможе і свідок, який був присутній на передачі.
Що стосується самої застави, цивільний кодекс називає її забезпеченням. Згідно з § 2254 забезпечення разом із можливою договірною неустойкою не може перевищити потрійний розмір місячної орендної плати. Після закінчення оренди орендодавець її повертає і зараховує те, що йому орендар винен з оренди. Орендар має також право на відсотки із забезпечення від моменту його надання, щонайменше в розмірі законної ставки.
Закон конкретного строку для повернення застави не встановлює, перевагу має строк, узгоджений у договорі. Детальніше про це йдеться в статті Орендодавець не повертає заставу? Які у вас є можливості.
Що робити далі
Протокол передачі — це пів години роботи, яка себе виправдає в момент, коли орендодавець вирішить щось утримати із застави. Якщо він уже затримує частину грошей і на звичайну домовленість не реагує, наступний крок — письмова вимога про повернення застави, яку ви надішлете самі. У складніших орендних спорах варто обговорити справу також з адвокатом.
Legamik не є адвокатською конторою і не надає правових консультацій. У разі складних спорів рекомендуємо консультацію з адвокатом.